Decentralizacija gradnje stanovanj po Sloveniji je največji dosežek - EOL 158/159

Decentralizacija gradnje stanovanj po Sloveniji je največji dosežek - EOL 158/159

Stanovanjski sklad in trajnostna gradnja

Jože Volfand

Večji del nalog iz resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 – 2025 je padlo na Stanovanjski sklad RS. Pričeli smo s 3000 stanovanji, do leta 2025 bomo pri 10.000 stanovanjih, odgovarja mag. Črtomir Remec, direktor Stanovanjskega sklada na vprašanje, kako izpolnjujejo zapisane cilje. Toda po njegovem mnenju je njihov največji dosežek, da so prisotni v vseh dvanajstih regijah. Povsod gradijo v sodelovanju z lokalnimi skupnostmi. Izpeljali so decentralizacijo. Predvsem pa upoštevajo merila zelene gradnje s pristopom integralnega projektiranja, kar sicer za privatne investitorje, ki sledijo predvsem dobičku, ne velja. Nerazumljivo je, meni, da kupci sprejemajo izjemno visoke cene m2 za stanovanja – od 5.000 do 8.000 € za m2. In kako bodo proslavili 30-letnico Sklada? Najboljša proslava bo to, odgovarja, da bomo letos končali gradnjo 1.500 stanovanj.

mag. Črtomir Remec, direktor Stanovanjskega sklada
mag. Črtomir Remec, direktor Stanovanjskega sklada

Stanovanjska problematika postaja ena žariščnih tem v Sloveniji. Že pred desetimi leti si je Slovenija z nacionalnim stanovanjskim programom zadala nalogo, da bomo letno zgradili 10.000 stanovanjskih enot. Desetletje je mimo. Toliko jih letno v tem času nikoli nismo zgradili. Razlogi, zakaj?

Te številke nismo dosegli nikoli v vseh letih od osamosvojitve naprej. Intenzivna gradnja stanovanj je bila v socializmu, kjer so se gradile velike soseske. Potem je prišlo le do manjših gradenj, večjih sosesk ni bilo. Brdo je ena največjih, zdaj se zaključuje druga faza. Nova soseska se sedaj gradi še v Mariboru, končana bo konec leta. Nerealno se mi zdi letno zgraditi 10.000 stanovanj, nekaj tisoč bi se pa dalo. V letošnjem letu bomo končali 1.500 stanovanj. To je samo naš delež, nekaj pa bodo zgradili občinski skladi in občine. Tudi privatni sektor zelo intenzivno gradi. Ko sem prišel pred petimi leti na Sklad, smo si začrtali cilj, da bo Sklad do leta 2025 zagotovil 10.000 stanovanj. Štartal sem pa pri 3.000, sedaj smo na 6.000 in bomo do leta 2025 prišli do 10.000.

Toda dejstvo je, da gradnja stanovanj še vedno zaostaja za potrebami. Trg je lačen stanovanj. Ali že lahko govorimo o zagonu gradnje stanovanj v Sloveniji?

Ti občutki so lahko zelo varljivi. Spomnim se leta 2015, ko sem prišel na Sklad. Po nepremičninski krizi in propadu gradbenih podjetij v družbi ni bilo dosti interesa za nakupe stanovanj, tudi za najeme ne. Takrat smo imeli precej praznih stanovanj. Npr. v Borovnici smo imeli 50 praznih stanovanj, v Novem mestu 30, na marsikateri lokaciji so bila še prazna stanovanja. Bil sem začuden. Stanovanja, ki jih nismo mogli oddati, smo zato prodali mladim družinam. Takrat so bile nakupne cene polovica današnjih. To je nepredstavljivo. Danes se nebrzdano kupuje stanovanja tudi za 5.000 € in več za m².

Zakaj?

Težko si razlagam, zakaj po petih letih popolnoma diametralna situacija. In kakšna situacija bo čez tri leta? Razlika bo, verjetno ne tako velika. Nepremičninska kriza se bo pojavila po gospodarski krizi, ko se izvlečemo iz COVID-a. Težko je reči, kakšna bo takrat potreba. Danes vsa stanovanja, ki jih na novo ponudimo, hitro oddamo. Npr. na lokacijah, kot sta Slovenj Gradec in Mozirje. V Mežici, Brežicah, Gornji Radgoni in Radencih pa je še nekaj praznih. Gradimo v vseh regijah, tudi v Murski soboti, Črnomlju in Kočevju. Na lokacijah mestnih občin so stanovanja takoj oddana. So pa tudi lokacije, kjer traja nekaj več časa, da se stanovanja oddajo. Vsi pa bi si želeli biti v centru Ljubljane.

Če ostaneva na državni ravni. Sami pravite, da je težko primerjati situacijo pred petimi leti in sedaj. Trg je očitno silno podhranjen. Nekateri pravijo, da je denarja za stanovanja dovolj. Kupci prihajajo celo z gotovino. Banke dajejo posojila. Gradbinci so pripravljeni. Se pravi, več virov ali pa možnosti je, da gremo v močan zagon. Če ni problema s financiranjem, kje so potem težave? Ali ni panoga ustrezno organizirana? Je problem zemljiška politika, arhitektura, urbanizem, umeščanje v prostor, neorganiziranost? Kje so razlogi, da ni hitrejšega preboja, glede na to, da so želje velike. Zlasti pri nekaterih socialnih skupinah: mladi, domovi za starejše.

Delujemo v javnem interesu in želimo zagotoviti dostopna stanovanja. Trg pa deluje v interesu kapitala in dobička. Ta interes je na trgu močan. Tudi kupna moč je zdaj nenormalno visoka. Vendar so to bolj kot ne investitorji, ne tisti, ki potrebujejo stanovanja. Nekateri kupujejo tudi po deset stanovanj naenkrat in računajo, da jih bodo oddajali v najem ali pa samo pričakujejo kapitalske dobičke. Morda bo na neki točki privarčevani denar iz bank bežal v nepremičnine. Takrat bodo cene lahko še višje, kot so danes. Kaj narediti? Eno je logika trga, drugo pa, kaj lahko naredimo v javnem interesu. Tu smo žal omejeni s financami. Sklad dela v skladu z lastnimi finančnimi možnostmi in kolikor se lahko zadolžuje glede na zakonodajne okvire.

Projektov in lokacij vam ne manjka.

To je res. Zemljišča imamo na vseh ključnih lokacijah, dovolj finančnih virov za gradnjo pa zaenkrat še nimamo. Osebno menim, da bo potrebno v novem stanovanjskem zakonu omogočiti drugačne oblike financiranja projektov javnih najemnih stanovanj. Tako bo mogoč dostop do naložbe določenim institucionalnim investitorjem, kot so pokojninski skladi, zavarovalnice, ali pa bi financirali gradnjo stanovanj za javni najem z obveznicami.

Kaj lahko storijo podjetja, ki so včasih veliko več sredstev namenila za gradnjo stanovanj?

O tem se govori. Podjetja bi imela davčne olajšave za gradnjo najemnih stanovanj za svoje zaposlene, eventuelno tudi za bolj dostopno oddajanje na trgu. Ta opcija obstaja in posamezni primeri so že v gradnji.

Včasih so bile samoupravne stanovanjske skupnosti neke vrste organizirana oblika za bolj intenzivno stanovanjsko gradnjo. Zdaj ni takšne oblike organiziranosti za tiste, ki so zainteresirani za stanovanjsko gradnjo. Za javni in privatni sektor.

Trenutno zakonodaja tega ne omogoča. Prvi pilotni projekt imamo za mlade, na Gerbičevi. To je najemna skupnost, ki bo v kratkem na razpolago, 110 enot za mlade do 29. leta, za skupno 170 oseb. Zgrajeno je tudi medgeneracijsko središče, ker želimo vzpostaviti dialog med starejšimi in mladimi. To je prvi resen poskus. V roku nekaj mesecev bo središče v uporabi. Zadružne gradnje v vseh teh letih še niso zaživele.

Zakaj ne?

Veliko smo se pogovarjali s skupino Zadrugator in jim tudi ponudili možnost financiranja, ugoden kredit, mestni sklad pa bi zagotovil zemljišče, vendar do realizacije še ni prišlo. Potrebno je imeti skupino ljudi, ki ima jasen cilj in je trdno odločena, da ga doseže. Dolgoročno bo potrebno tudi urediti zakonodajo, da se bodo alternativne oblike lahko izvajale. Del financ bi se iz privatnih žepov preselil v javni najem ali sonajem. Za dodatni javni najem je tudi aktualna ideja, kako bi vsa »prazna stanovanja« ali vsaj del teh stanovanj aktivirali. Da bi jih lastniki zaupali Stanovanjskem skladu v najem, mi pa bi jih dali naprej v podnajem. S tem bi zagotavljali ustrezno vzdrževanje stanovanj in lastniki bi dobili vse plačano.

Nekatere številke o praznih stanovanjih so zelo visoke. Država, ki ima veliko praznih stanovanj, bi jih lahko dala v najem in v upravljanje Stanovanjskemu skladu.

Določena ministrstva imajo službena in kadrovska stanovanja. Verjetno je del teh stanovanj prazen. Vendar stanovanj, ki so uporabna in na ustreznih lokacijah, praktično nimajo. Kar se tiče praznih privatnih stanovanj, se precej špekulira. Z Geodetskim inštitutom smo določene lokacije analizirali in prišli do podatka, katera stanovanja res niso v uporabi. Najemi so namreč tudi črni. Statistično gledano so stanovanja prazna, a dejansko niso prazna. Iz tega naslova bi se dalo dobiti nekaj najemnih stanovanj. V nekaj letih do 1000. Ko je Luxemburg uvedel davčno olajšavo, se je stvar bistveno premaknila. Pri nas v tem predlogu novele stanovanjskega zakona še ni davčne olajšave za lastnike praznih stanovanj, da bi jih dali v najem. Pričakujem pa, da bo davčna olajšava vključena v naslednjem stanovanjskem zakonu.

Omenili ste tudi nov gradbeni zakon, kjer se zelo krešejo mnenja med arhitekti in inženirji oz. izvajalci. V razpravi se zelo malo govori o tistem, kar že dela Stanovanjski sklad. Kako po novem graditi? Govorimo o trajnostni gradnji, o zelenih kriterijih, kriterijih trajnostne gradnje. Kako daleč smo v Sloveniji pri povezovanju celotne vrednostne verige, ki je dogovorna za trajnostno gradnjo - od projektnega načrtovanja do razgradnje?

Izkušenih in kompetentnih strokovnjakov za vodenje je na obeh straneh sorazmerno malo. Prepričan sem, da bo projektant, ki podpiše pogodbo z investitorjem, izbral takšnega vodjo, za katerega meni, da bo projekt uspešno pripeljal do konca znotraj finančnih okvirov in v pogodbenih rokih. Sem proti vsakim monopolom in omejevanjem. Absolutno podpiram stroko. Vsak naj dela tisto, kar zna in za kar ima ustrezne reference. Odločitev naročnika je, da izbere najbolj primernega izvajalca. Se pa še premalo ukvarjamo s tem, kako izboljšati proces celotne graditve - od projektiranja, gradnje in upravljanja.

Mislite na integralno projektiranje?

Pri integralnem projektiranju gre za interdisciplinarni dialog. Informacije se digitalizirajo, nastaja integralni model, v katerem sodelujejo vsi udeleženi strokovnjaki. Integralni model se vizualizira in v končni fazi pridemo do projektov. Vsaka sprememba se zabeleži in ostale opozori, da morajo prilagoditi svoje rešitve. Samo na ta način se lahko zagotovi ničenergijska gradnja, za katero so javni investitorji zadolženi, da jo morajo izvajati. Pri stanovanjski gradnji uvajamo integralno projektiranje z BIM tehnologijo. V zadnjih projektih smo iz B energijskega razreda prišli v energetski razred A. Na vseh naših novih projektih imamo pripravljene strehe za vgradnjo sončnih elektrarn. Brez sončne ali druge obnovljive energije ni mogoče zgraditi ničenergijske hiše.

Ali je prava ocena, da gradbena panoga, vključno z nekaterimi investitorji, še zelo počasi prehaja na elemente trajnostne gradnje. Veliko je še konvencionalnih pristopov.

Se strinjam. Privatni investitorji sledijo predvsem dobičku. Cena stanovanja v Ljubljani je za m² 3.000 € in več, to je nižji cenovni razred. Uporabljajo se betonske stene, najcenejša fasada, takšna okna, da zagotovijo minimalni standard. Če govorimo o butičnih gradnjah, gre spet samo za betonsko gradnjo, ki ni najbolj zdrava. Cene takšnih gradenj so tudi od 5.000 do 8.000 € m². Nerazumljivo je, da kupci to sprejemajo.

Ste tudi predsednik Inženirske zbornice Slovenije. Ali se vam ne zdi, da bi morali prav Inženirska in arhitekturna zbornica pospešiti prehod na trajnostno gradnjo. Tudi ko gre za privatne investitorje. Razmere zahtevajo angažma obeh zbornic, če govorimo o trajnostni gradnji.

Se popolnoma strinjam. Tudi z izobraževanjem gremo v to smer. Zato smo imeli tudi inženirski dan, 4. marca, ki ga je na predlog UNESCO sprejela OZN. Po dolgoletnih prizadevanjih je inženirstvo postalo primerljivo z znanostjo. Šele ko so ugotovili, da trajnostnih podnebnih ciljev ne bodo zmogli speljati brez inženirstva, je dobilo inženirstvo ustrezno priznanje. Naše člane intenzivno izobražujemo. Lani je bila v ospredju tema Integralno projektiranje z BIM tehnologijami. Letos je bila tema sobivanje s potresi in drugimi naravnimi nesrečami. Tudi arhitekturna zbornica izobražuje. Prav tako se ukvarjajo z BIM tehnologijo. Za manjše biroje je to večje breme, saj se težje prilagajajo na nove tehnologije. Prej ko slej se bodo morali vsi. Digitalizacija in zelena gradnja so tudi usmeritve EU.

Omenili ste integralno načrtovanje kot temelj trajnostne gradnje. Kaj mislite, kaj bi dal skupni posvet vaše zbornice in arhitekturne zbornice o temi, kako hitreje uveljavljati na trgu zeleno trajnostno gradnjo z BIM tehnologijami in digitalizacijo?

Presečne konference so že bile. O trajnostni gradnji Slovensko združenje za trajnostno gradnjo organizira letne konference. Tudi naš Sklad pri tem sodeluje. Kar zadeva obe zbornici, je nepotrebna vojna, kdo je močnejši. Velja za obe strani. Na integralno projektiranje sem dobil opazke, da je to samo promocija novih orodij. Manjši biroji bi radi ostali na nivoju izpred let. To ne gre več. Nujen bo preskok. Brez izobraževanja in uvajanja novih tehnologij v današnjem času ne moreš obdržati svoje dejavnosti, tako inženirske kot arhitekturne. Primerno bi bilo, da bi se povezali in pokazali, da integralno projektiranje pomeni enakovredno vključevanje vseh strok.

Kako to mislite?

Da se ne moremo več pogovarjati o prevladujoči stroki. Prevladujoča stroka je vabljiva za eno in drugo stran. Stroka sama po sebi ničesar ne more. Posamezen strokovnjak mora imeti znanje in kompetence, da lahko kakovostno opravi storitev. Jaz vedno gledam posameznika. Pri javnih naročilih se na koncu vedno pogovarjamo z odgovornimi predstavniki izvajalca. Pri naročilu storitev projektiranja, nadzora imamo vedno vključene tudi kriterije kakovosti. Ponavadi ni odločilna najnižja cena. Pri gradnji pa je to res. Za vse ostale storitve projektiranja in nadzora smo po zakonodaji dolžni upoštevali merila kakovosti, kar so tudi merila za zeleno, trajnostno gradnjo.

Kako ste zadovoljni z realiziranimi cilji Sklada za poslovno obdobje 2017 – 2020. Triletno obdobje je mimo. Kje ste bili posebej uspešni in kje manj?

Že v začetku sem bil opozorjen, da so moja pričakovanja in cilji preambiciozni. A lahko rečem, da bomo konec tega leta vse cilje dosegli. Kar 90 % aktivnosti iz resolucije o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 - 2025 je padlo na naš Sklad.

Koliko stanovanjskih enot to pomeni?

To pomeni konec leta 7.500 stanovanj. Pričeli smo s 3.000. Do leta 2025 bomo pri 10.000 stanovanjih. Gre za našo lastno gradnjo, nakup na trgu in sofinanciranje mestnih skladov in občin. Predvsem smo uspešni na lokacijah v manjših krajih in tudi v mestnih občinah, kjer gradnja ni tako draga, npr. Slovenj Gradec in Murska Sobota. Občinam in občinskim stanovanjskim skladom tudi pomagamo. Tako ljubljanskemu skladu sofinanciramo dva njihova projekta, to je sosednji projekt na Brdu in Rakova Jelša, skupaj nekaj čez 300 stanovanj. V Celju sofinanciramo blizu 150 stanovanj Nepremičnin Celje in še druge manjše projekte – npr. Rogaška Slatina, oskrbovana stanovanja v Krškem in Šmarje pri Jelšah. V Kopru pripravljamo gradnjo 170 stanovanj skupaj z njihovim skladom. Projekte začenjamo z Novim mestom, Novo Gorico, Kranjem in Jesenicami. Premika se tudi v vseh treh zasavskih občinah. Prisotni smo v vseh 12 regijah. To je pomembnejši rezultat dela v zadnjih petih letih. Pokrivamo celotno Slovenijo. Dejansko smo izpeljali decentralizacijo.

Različne lokacije, decentralizacija. Ali ste imeli pri stanovanjski gradnji probleme pri umeščanju v prostor in pri izdelavi projektne dokumentacije?

Ne, s tem nismo imeli nikoli težav. Dokumentacija je bila vedno temeljito pripravljena. Pustimo primere z okoljevarstvenimi soglasji pri hidroelektrarnah, daljnovodih. To so posebni primeri. Je pa nekaj res. Osnovni pogoj, ki ga postavim pri prvem pogovoru z županom, je, ali imate potrebo po stanovanjih, ste kot občina pripravljeni zagotoviti ostalo infrastrukturo oziroma tisto, kar potrebujemo. Mi pa bomo zgradili stanovanja. V preteklosti je bilo na tem področju bistveno več izsiljevanja. Mi delamo samo stanovanja. To se nam je obrestovalo. Smo tam, kjer so lokalne skupnosti izkazale potrebo in željo po skupnem sodelovanju.

Pri virih za financiranje stanovanjske gradnje sem bil pozoren na podatek, da ste iskali vire tudi drugod. Kakšne so možnosti na trgu, da pridobite tudi druge finančne vire, ki so na razpolago?

Na začetku je bil na razpolago kupček denarja, ki je izhajal iz Jazbinškovega zakona, ko so se kupovala družbena stanovanja in je del kupnine šel na Stanovanjski sklad. Ker stanovanjski sklad ni gradil najemnih stanovanj, ampak je bolj ali manj preprodajal stanovanja od privatnih investitorjev, je denar ostal. Zadal sem si nalogo, da dobim vsaj še toliko denarja s krediti. Kolikor je dopuščal zakon. Pogovarjal sem se z razvojno banko sveta Evrope, ki podpira projekte za ranljive skupine. Za mlade, starejše, za mlade družine. 1000 stanovanj v Ljubljani in Mariboru financiramo s sredstvi te banke, gre za 50 mio. Počrpali smo dva obroka, zadnji nam ostane za pomlad. Se pa že pogovarjamo o novem kreditu. Razen če se bodo pojavili drugi viri, na primer iz sklada za okrevanje, in da bodo bolj ugodni. Da bo daljša ročnost in da bodo nižje obresti. Moram pa reči, da so obresti pri našem kreditu zelo ugodne. Govorimo o socialni banki. Vzeli smo fiksno obrestno mero, ki je na nivoju variabilne, brez EURIBOR-ja.

Pričakujete tudi denar iz sklada nacionalnega načrta za okrevanje?

Prijavili smo vse naše ključne lastne gradnje. Pričakujem, da bodo boljši pogoji predvsem glede ročnosti. Sedaj imamo kredit na 20 let. Ročnost bi bila pri stanovanjski gradnji lahko daljša. V tujini je 40, celo 50 let.

Kako se počuti direktor Stanovanjskega sklada zdaj, ko je Sklad star 30 let?

Počutim se toliko star kot sklad. Čeprav imam letos že dvojno številko. Upam, da smo iz sklada, ki je bil v preteklosti bolj predmet spotike, naredili institucijo, ki opravlja svojo funkcijo. Obletnico bomo praznovali bolj z zaključki gradenj. Ko smo imeli 25-letnico, smo imeli samo najavo vseh naših projektov, ki so bili še virtualni. Zdaj bodo končani. Najboljša proslava bo 1.500 stanovanj, ki bodo letos končana in dana v uporabo.

Naložbo sofinancirata Republika Slovenija in Evropska unija
iz evropskega sklada za regionalni razvoj. Sofinanciranje spletne strani je bilo pridobljeno preko Vavčerja za digitalni marketing.